강남 4구라고 들어보셨나요? 대한민국 부동산의 중심 강남을 중심으로 서울의 4개의 구를 칭하는 별칭입니다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구가 포함되었었습니다. 이곳은 부동산 투자 핵심지역으로 정부에서 특별관리 대상으로 지정되었습니다. 그러나 부동산 시장의 큰 변화로 최근에 정부에서 강동구를 제외했습니다. 이런 변화가 왜 생겼는지 그리고 강남 4구 강남 3구는 어떤 것인지 자세히 알아보고 앞으로 전망이 어떨지 분석해 보겠습니다.
강남 3구
서울특별시 동남권 소재 3개의 구 서초구, 강남구, 송파구입니다. 강남 3 구라는 호칭이 쓰이는 이유는 국내에서 최고를 다투는 높은 땅값을 자랑하는 지역입니다. 2022년 2월 기준 30평대 국민평수 아파트 평균가격이 강남구 26.3억 원, 서초구 26.2억 원, 송파구 20.5억 원으로 서울시 평균 14.5억 원을 훌쩍 뛰어넘는 금액을 확인할 수 있습니다.
강남 4구
강남 3구에 강동구까지 포함된 별칭입니다. 강남 4구는 과거 강남구 소속되어 있던 지역인 것도 이유입니다. 1975년 만들어진 강남구에 속해 있다가 분리된 것이 강남구, 강동구입니다. 송파구는 강동구에서 1988년에 분리신설되었습니다. 같은 해 강남구에서 서초구가 분리 신설되었습니다.
부동산 규제 변화
정부가 부동산 시장 정상화를 위해 변화를 주었습니다. 2023년 3월 3일부터 국토교통부에서 발표되었습니다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국이 부동산 규제지역에서 해제되었습니다. 국토부는 기존에 규제지역으로 남아있던 서울 전역과 경기도 4개 지역 (과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명) 중 대기 수요 등을 고려해 강남 3구와 용산구만 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하고 나머지 지역은 최근 시장 상황을 감안, 해제하기로 했습니다.
규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화되는 것입니다.
부동산 흐름
기존의 대출규제로 인해 투기가 아닌 실수요자들이 큰 피해를 겪었습니다. 이제 대출을 받아서 하려고 해도 금리가 너무 올라있어서 규모가 큰 부동산시장의 투자는 쉽게 움직이기는 쉽지 않아 보입니다. 그래도 1차적인 허들은 치워진 상황이라 숨통은 트인 것이라 보입니다. 아파트 시장은 전세가율의 변화가 핵심입니다. 우리나라에만 있는 전세제도는 정말 그 집에 사는 사람들이 내는 가격이기 때문에 실수요자들의 가격형성이라고 볼 수 있습니다. 전국적으로 매매 매물량이 감소추세이고, 전세 매물도 빠르게 감소 중입니다. 대구와 인천의 전세 매물 감소가 있는데 공급이 많고 가격이 낮다 보니 타 지역에 비해 거래가 많고, 매물 감소로 이어지는 주입니다.
부동산 시장은 규제완화와 특례보금자리론 실수요자 및 갈아타기 수요를 일부 유입시켰지만 다주택자의 시장참여는 여전히 어려운 상황입니다. 전세 매물이 감소하고 있는 건 전세가율 반등 요인이라고 볼 수 있습니다.
길게 봐야 하는 부동산 투자 전체흐름을 보면 반복되는 패턴을 알 수 있습니다. 미래를 예측하는 것은 불가능하기 때문에 과거와 현재를 비교하는 것만이 방법입니다. 부동산 규제도 계속해서 줄일 것으로 보입니다. 감사합니다
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